Можно ли сэкономить на налогах при продаже недвижимости?

Можно ли сэкономить на налогах? Оказывается, да! И повлиять на расчет начислений, снизив кадастровую стоимость своей недвижимости. Как это сделать? Об этом Надежде Долгих рассказала юрист Елена Валенцева.

Кто определяет кадастровую стоимость объектов недвижимости и на что это влияет?

Согласно закону об оценочной деятельности кадастровую стоимость устанавливает областное БТИ. Кадастровая стоимость в первую очередь влияет на налогообложение. Исходя из нее устанавливается и налог на имущество, и земельный налог. Кадастровая стоимость учитывается при расчете НДФЛ при продаже недвижимости.

То есть, чем выше кадастровая стоимость, тем больше налогов нужно платить?

Естественно. Сейчас основная масса населения сталкивается именно с этим. Кадастровая стоимость пересчитывается не чаще чем три раза в год и не реже, чем один раз в пять лет. В Тульской области пересчет идет каждые три года. В последние годы стоимость недвижимости растет, соответственно увеличивается налоговая нагрузка.

Каким образом можно повлиять на изменение кадастровой стоимости? Нужно ли это делать?

Тут нужно считать. Соотносить расходы на снижение кадастровой стоимости и ту экономию, которую вы в итоге получите. Часто бывает, что затраты на оценку, экспертизу, услуги юристов превышают экономию. То есть нужно смотреть на целесообразность снижения.

Каков механизм снижения кадастровой стоимости?

Кадастровую стоимость можно приравнять к рыночной. Бывают случаи, когда она существенно завышена. В первую очередь нужно воспользоваться услугами оценщика, который сделает отчет о рыночной стоимости вашего объекта недвижимости. После этого нужно обратиться БТИ с заявлением о том, чтобы кадастровую стоимость приравняли к рыночной стоимости. Из практики могу сказать, что такое бывает крайне редко. БТИ в основном отказывает, и в этом случае владельцам недвижимости приходится обращаться в суд, что доказать, что кадастровая стоимость реально завышена.

К чему приводят подобные судебные процессы? Бывают ли они успешными?

В основном да. Если снижение кадастровой стоимости происходит с помощью юриста и оценщика, то оценщик заранее просчитывает шансы. Обязательно проводится судебная оценочная экспертиза. Если она подтверждает, что кадастровая стоимость завышена, то суд выносит решение и устанавливает кадастровую стоимость в размере рыночной. Но нужно понимать, что это материально затратный процесс.

Если кадастровая стоимость уже изменена, но человек хочет вернуть все обратно, чтобы продать свою недвижимость по более высокой цене, возможно ли это?

Из практики скажу, что очень редко кто-то хочет повысить стоимость. Это лишняя финансовая нагрузка. Вы же можете при продаже опираться не только на кадастровую стоимость. Можно установить любую стоимость на недвижимость, которую хотите продать. Кстати, сейчас, если вы указываете продажную стоимость имущества, и она составляет менее 70% кадастровой стоимости объекта, то для налогообложения берется не та стоимость, которую вы указали в договоре купли-продажи, а 70% кадастровой стоимости. Таким образом законодатель убрал возможность оптимизировать налоги за счет снижения продажной цены в договоре, как это раньше многие делали.