Прокурор Александра Рогожина рассказала об изменениях в лицензировании управляющих компаний

От качества работы управляющих компаний напрямую зависит уровень жизни людей, поэтому этот вид деятельности является одним из наиболее регулируемых в сфере жилищных отношений. В России вступят в силу законодательные изменения, связанные с лицензированием управляющих компаний. Разбираться с этой непростой темой будем с Александрой Рогожиной, старшим прокурором отдела по надзору за соблюдением прав и свобод граждан прокуратуры Тульской области.

Александра, что, собственно, меняется в порядке получения лицензии управляющими компаниями на управление многоквартирными домами?

Прежде всего, с сентября 2026 года вступят в силу изменения в Жилищный кодекс, которые предусматривают, что с этого периода решение о выдаче лицензии будет приниматься государственным органом регионального жилищного надзора единолично. Если раньше такое решение принималось на основании решения лицензионной комиссии, то сейчас его будет принимать орган Государственного жилищного надзора. Для нашего региона таким органом является Государственная жилищная инспекция Тульской области. Соответственно, с сентября 2026 года все вопросы, касающиеся выдачи лицензии, будут в её компетенции.

А раньше это делала всё-таки комиссия. Кто входил в состав комиссии?

По требованиям законодательства, такая комиссия должна была состоять при обязательном участии представителей саморегулируемых организаций, общественных организаций, некоммерческих объединений. То есть это был определённый состав. Сейчас же это будет решаться единолично органом Государственного жилищного надзора.

А с чем это связано? Можно ли провести какие-то параллели, аналогии, объяснить такое изменение?

На мой взгляд, это будет более компетентно с точки зрения того, что орган непосредственного контроля и надзора за деятельностью управляющих компаний и за осуществлением такой предпринимательской деятельности уже знает те организации, которые находятся на нашей территории и осуществляют свою деятельность, знает их недостатки. Возможно, он знает и те организации, которые хотят прийти на этот рынок. И, конечно же, видение и мнение этого органа является более существенным.

Понятно. Собственно, само лицензирование проводится для управляющих компаний один раз на старте предпринимательской деятельности или эту лицензию нужно подтверждать через какой-то промежуток времени?

Лицензия выдаётся сроком на пять лет в том субъекте, в каком планируется осуществление данной деятельности, и потом по истечении пятилетнего срока она подлежит продлению. И здесь очень важно отметить, что при принятии решения о продлении лицензиат должен продолжать соответствовать лицензионным требованиям. И вот с декабря 2023 года одним из таких лицензионных требований является как раз непривлечение лицензиата к административной ответственности за грубые нарушения лицензионных требований в течение трёх лет до принятия решения либо о продлении срока данной лицензии, либо о получении лицензии.
Это, на мой взгляд, считаю достаточно важным стимулом для управляющих компаний не допускать грубых нарушений лицензионных требований для того, чтобы в дальнейшем была возможность продлить действие лицензии.

Собственно, о каких грубых нарушениях идёт речь? Можете привести пример?

Перечень достаточно широкий, но самыми распространёнными являются:
• непроведение работ по подготовке к отопительному сезону, по опрессовке внутридомовой системы отопления;
• незаключение договоров на техническое обслуживание внутридомового газового оборудования;
• наличие задолженности, которая подтверждена судом, и длительный период времени не оплачивается управляющей компанией.

Эта задолженность имеется в виду перед ресурсоснабжающими организациями. То есть это те, скажем так, нарушения, которые могут привести к нарушению непосредственно прав граждан, то есть нарушить их право на безопасное и комфортное проживание, на ограничение поставки коммунальных ресурсов и, не дай бог, на неблагоприятные последствия, как вот взрывы бытового газа, которые тоже могут быть обусловлены отсутствием надлежащего обслуживания внутридомового газового оборудования.

Кстати, возвращаясь к вопросу о тех изменениях, которые также вступят в силу с сентября 2026 года, будет одним из таких лицензионных требований, которые вводятся, это соответствие лицензиата либо соискателя лицензии требованиям к персоналу и к материально-техническому обеспечению. То есть в данной ситуации речь идёт о том, что управляющая компания, организация, скажем так, юридическое лицо либо индивидуальные предприниматели, которые желают осуществлять деятельность по управлению многоквартирным домом, они должны таким требованиям соответствовать.

На данный момент постановления правительства, требования не утверждены, они находятся в стадии разработки, но уже можно говорить о том, что не будет, по крайней мере, как предполагается, такой ситуации, когда управляющая компания состоит, по сути, только из директора и бухгалтера, и очень много порождает вопросов, как такая организация может, в принципе, заниматься деятельностью по управлению многоквартирными домами, не имея ни договоров с другими организациями на содержание общедомового имущества, не имея в своих штатах персонал, который способен выполнять такие работы.

Но вообще по сути МКД не может же оставаться сиротой? То есть не может быть такого, что способ управления многоквартирным домом не выбран или, например, управляющая компания, если выбран такой способ управления, не выполняет свои обязанности?

В теории, однозначно, такого быть не может и не должно, потому что, как я ещё раз повторюсь, само по себе управление многоквартирным домом направлено на обеспечение комфортных и безопасных условий проживания. И в этой связи при любом раскладе должно быть принято решение о выборе той организации, которая будет оказывать такие работы и выполнять такие услуги. Поэтому в теории нет, на практике, к сожалению, случается, что, да, действительно, дома остаются без управления. Это может происходить и когда в одностороннем порядке происходит разрыв договора управления, когда уходит управляющая компания, потому что закончился срок договора управления, и ни одна из сторон не желает продлевать этот срок. И случается это, опять же, при банкротстве управляющих компаний, при уходе их с рынка и при ситуациях, когда собственники не принимают такое решение, то есть просто бездействуют, не принимают решения о том способе управления, который должен существовать. И в данной ситуации механизм законодательно обязывает органы местного самоуправления вступать и назначать управляющие компании в отношении тех домов, где способ управления не выбран, либо выбранный способ не реализован, не определена управляющая компания.

А кто вообще за этим следит? Может быть такая ситуация есть на каком-то МКД, но об этом, например, местная администрация не знает. Какие-то проводятся, может быть, постоянные проверки?

Безусловно, самым основным и главным звеном, который должен отслеживать и контролировать, на каком уровне находится управление жилфондом, это органы местного самоуправления, потому что обязанности включаться и помогать жителям в управлении, в содержании общедомового имущества в случае, если собственники не реализовывают свой выбранный способ управления, то, соответственно, органы местного самоуправления такой информацией должны владеть. Безусловно, органы регионального жилищного надзора и контроля, которым является жилищная инспекция, точно так же контролируют эту ситуацию.
И органы прокуратуры, безусловно, мы надзираем за тем, чтобы не было таких как раз домов, которые с невыбранным способом управления, либо с нереализованным способом управления, потому что при любом, скажем так, отсутствие такой компании, отсутствие такой обслуживающей организации может повлечь и влечёт за собой, скажем так, приведение к ветхому состоянию общедомового имущества, к его неработоспособности и изношенности.

Какая предусмотрена законодательством в Российской Федерации ответственность за невыбор способа управления или неназначение, например, управляющей компании, или если это ТСЖ, они не предпринимают никаких шагов по управлению домом? Собственно, какая ответственность есть?

У нас ответственность за невыбор способа управления — это исключительно, скажем так, проблема собственника в том плане, что вы не принимаете решение, вашим имуществом никто не управляет. Ответственности в отношении органов местного самоуправления ни административной, ни уголовной такой нет. Безусловно, когда мы выявляем такие нарушения, бездействие органов местного самоуправления, это основание для принятия мер реагирования и требования привлечения к дисциплинарной ответственности тех лиц, которые должны, скажем так, следить за жилфондом, расположенным на территории, но не предпринимают никаких мер. Если же говорить непосредственно об управляющих компаниях, об их ответственности как лиц, которые осуществляют предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами, то здесь предусмотрена административная ответственность Кодексом об административных правонарушениях за осуществление деятельности без лицензии, за осуществление деятельности с нарушением лицензионных требований и за грубое нарушение лицензионных требований. Предусматривается дисквалификация должностных лиц от года до трёх лет и наложение штрафа.

Если подводить итог, то изменение порядка лицензирования в работе с управляющими компаниями ведёт к чему? К ужесточению требований, к ужесточению норм? Как это может повлиять на конечных потребителей, на собственников квартир МКД?

Прежде всего, с учётом того, что вводится новое лицензионное требование, безусловно, это ведёт к ужесточению требований по отношению к управляющим компаниям. Учитывая, что сокращаются сроки рассмотрения и изменяются сроки рассмотрения заявлений о выдаче лицензий и порядок принятия решения о таких лицензиях, то здесь сокращение срока и изменение порядка приводит, наверное, больше к устранению возможной волокиты или возможного затягивания срока в принятии такого решения. В любом случае, все изменения, которые вносятся, я так полагаю, что они делаются, наоборот, в интересах жителей и граждан, чтобы организации, которые приступали к управлению многоквартирными домами, всё-таки отвечали установленным требованиям.

Надежда Долгих